Zwischenfinanzierung, Zwischendarlehen

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Ein Darlehen wird als Zwischenfinanzierung bezeichnet, wenn Du einen kurzlaufenden Kredit zur Überbrückung eines Zeitraums beanspruchen möchtest. Du kannst diese Finanzierungsform beispielsweise zur Überbrückung von der Zuteilungsreife bis zur tatsächlichen Auszahlung eines Bauspardarlehens beanspruchen oder wenn die Eigentumsumschreibung Deiner Immobilie noch nicht durchgeführt wurde. Für die Zwischenfinanzierung bezahlst Du während ihrer Laufzeit in der Regel nur Zinsen und tilgst sie erst mit der Ablösung durch das eigentliche Darlehen.

Grundsätzlich brauchst Du eine Zwischenfinanzierung dazu, Deine kurzfristigen Liquiditätsengpässe beim Eigenkapital zu überbrücken, und normalerweise wird sie so lange gewährt, bis das Kapital zur Finanzierung Dir zur Verfügung steht. Die einzige Voraussetzung ist die Gewährleistung der endgültigen Finanzierung und dass zur Sicherung der Zwischenfinanzierung ein Eigenkapitalwert vorhanden ist.

  • Unterschiede zur Vorfinanzierung

Oft werden für die Zwischenfinanzierung solche Begriffe wie „Vorausdarlehen“ oder „Vorfinanzierung“ verwendet. Das ist allerdings nicht ganz korrekt, weil im Unterschied zur Vorfinanzierung bei der Zwischenfinanzierung die Endfinanzierung bereits feststeht. Die Laufzeiten der Vorfinanzierung sind in der Regel deutlich länger als bei einer Zwischenfinanzierung. Eine Bank geht oft bei der Vorfinanzierung mit Dir ein deutlich höheres Risiko ein, weil Du kein Eigenkapital vorweisen kannst. Aufgrund dieses Risikos musst Du der Bank etwas erhöhte Zinsen bezahlen. Außerdem stehen eine Abschlussfinanzierung und somit die Tilgung des Kredites noch nicht fest. Sehr oft ist das der Fall, wenn Du bei einem bestehenden Bausparvertrag das Mindestguthaben oder die Mindestlaufzeit noch nicht erreicht hast. Die gesamte Bausparsumme wird als Darlehen ausgezahlt, für das bei Dir fortan Zinsen anfallen. Währenddessen zahlst Du weiter in Deinen Bausparvertrag ein. Sobald das Bauspardarlehen zugeteilt werden kann, wird somit die Vorfinanzierung vollständig getilgt.

  • Warum Du eine Zwischenfinanzierung brauchst?

Wenn Du beispielsweise kurzfristig eine günstige Gelegenheit zum Kauf eines Hauses bekommen hast, kann es durchaus sinnvoll sein, eine Zwischenfinanzierung zu beantragen. Solltest Du zu diesem Zeitpunkt nicht auf vorhandenes Eigenkapital aus Bausparverträgen, Lebensversicherungen oder Wertpapierdepots zugreifen können, hilft Dir eine Zwischenfinanzierung bei der Realisierung Deines Vorhabens. Die Darlehenshöhe entspricht dann der Höhe der Bausparsumme, der Lebensversicherung oder zu erwartenden Erbschaften. Ebenso kannst Du auch Verkaufserlöse aus Immobilien in Betracht ziehen.

Diese Form des Darlehens hilft Dir, die Zeit zwischen dem Auslaufen der alten und dem Beginn der neuen Finanzierung zu überbrücken. Es kommt nicht selten vor, dass Du unter Zeitdruck stehst, weil Du Dich nicht frühzeitig um Deine Anschlussfinanzierung gekümmert hast.

Meistens benötigst Du einen Zwischenkredit, wenn zwar Eigenkapital vorhanden, aber noch nicht verfügbar ist und die Endfinanzierung bereits feststeht. In der Praxis kommt es selbstverständlich häufig vor, dass Dir Deine Finanzierung noch nicht so zur Verfügung steht, wie Du es gerne möchtest und erst zu einem späteren Zeitpunkt als benötigt zugeteilt werden kann.

So ergeben sich unterschiedliche Situationen, die hauptsächlich mit dem Erwerb oder Verkauf einer Immobilie in Verbindung stehen, in denen eine Zwischenfinanzierung notwendig sein kann.

  • Wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist Dies ist ein klassischer und häufiger Fall. Weil Bausparkassen nach einem Solidarprinzip arbeiten, ist es meist nicht absehbar, wann ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Die Zuteilung wird nach einem komplizierten Verfahren berechnet, sodass im Vorfeld keine konkreten Aussagen über die Zuteilung getroffen werden können. Selbst wenn Dein Vertrag zuteilungsreif ist, können bis zu 9 Monate verstreichen, bis Dir die Summe tatsächlich ausgezahlt wird. Voraussetzung dafür ist, dass Du die Sparleistungen für den Bausparvertrag bereits erbracht hast. Liegt Dir ein günstiges Immobilienangebot vor, doch Dein Bausparvertrag kann aufgrund verschiedener Zuteilungsvoraussetzungen noch nicht ausgezahlt werden, kommst Du nur über eine Zwischenfinanzierung an den benötigten Betrag. Dieser wird in der Regel von der Bausparkasse vergeben. Dieses Darlehen schließt grundsätzlich die gesamte Bausparsumme ein und kann dann nach Zuteilung des Bausparvertrages vollständig getilgt werden. Nach der Bewilligung bleibt der Bausparvertrag weiterhin bestehen und es fallen nun Zinsen für den Zwischenkredit an. Wurde das Zwischendarlehen nach der Zuteilung des Bausparvertrages abgelöst, musst Du nur noch die Zinsen und die Tilgung des Bauspardarlehens zahlen. Von Banken wird außerdem angeboten, einen erst neu abzuschließenden Bausparvertrag vollständig zwischenzufinanzieren. So setzt sich diese Form der Zwischenfinanzierung aus der gesamten Bausparsumme zuzüglich der Summe aller Ansparbeträge zusammen. Das hat den Vorteil, dass Dir die Summe des Bausparvertrages ohne Wartezeit sofort ausgezahlt wird. Gleichzeitig wird mit dem Zwischenkredit die erforderliche Summe für den Bausparvertrag angespart. Du als Kreditnehmer wirst in diesem Fall also immer die vollständige Summe des Bausparvertrages aufnehmen. Die Zwischenfinanzierung schließt somit auch die erbrachten Ansparleistungen ein.
  • Wenn Deine Geldanlagen noch nicht verfügbar sind Das Vorgehen bei einem noch nicht zuteilungsbereiten Bausparvertrag kannst Du genauso auf andere Geldanlagen übertragen. Ist Dein Eigenkapital erst bei Fälligkeit von Anlagen oder Versicherungen verfügbar, z.B. einer Lebensversicherung, kann es für Dich sinnvoll sein, einen Zwischenkredit aufzunehmen. Vor allen Dingen bei einer Lebensversicherung ist es empfehlenswert, das Kapital erst dann zur Tilgung zu verwenden, wenn die Auszahlung der Versicherung fällig ist. Denn müssten über Jahre bestehende Verträge gekündigt werden, kann es zu erheblichen Verlusten kommen.
  • Gleichermaßen gilt das für Wertpapierdepots, die etwa aufgrund schlechter Aktienkurse erst später aufgelöst werden sollten. In solchen Fällen kann das Zwischendarlehen aufgenommen und nach Fälligkeit mit der Kapitalzahlung getilgt werden. Wenn Du Deine Lebensversicherung als Tilgungsträger einsetzen möchtest, solltest Du allerdings beachten, dass die Erträge aus der Police versteuert werden müssen. Steuerfrei sind sie nur, wenn der Vertrag vor 2005 und für mehr als 12 Jahre abgeschlossen wurde. Du als Darlehensnehmer solltest bei einer Zwischenfinanzierung über die Lebensversicherung eine entsprechend hohe Versicherungssumme festlegen, die nach Abzug der Steuern ausreicht, um den Kredit zu tilgen.
  • Eine Zwischenfinanzierung kannst Du auch dann nutzen, wenn Du beispielsweise ein Haus kaufen willst und den Kaufpreis aus dem Verkauf Deines alten Hauses finanzieren möchtest, dieser aber noch nicht abgewickelt ist. Oft wird der Kaufpreis für diese Bestandsimmobilie erst nach einer gewissen Zeit fällig, sodass Du für diesen Zeitraum eine Zwischenfinanzierung benötigst, die in der Regel rechtlich an die Endfinanzierung geknüpft wird, die allerdings zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht verfügbar ist. Die Auszahlungsansprüche der Endfinanzierung sowie die Grundpfandrechte werden an den Kapitalgeber der Zwischenfinanzierung abgetreten. Für das Kreditinstitut ist eine solche Finanzierung daher nur mit wenigen Risiken verbunden, da die Endfinanzierung die Ablösung der Zwischenfinanzierung sicherstellt.
  • Achtung! Es wird schwierig, wenn mehrere beteiligte Personen eine Zwischenfinanzierung vornehmen. Dabei kann es zu einer unvorhersehbaren Kettenreaktion kommen. Der Verkäufer der ursprünglichen Immobilie finanziert seine neue Immobilie zwischen, der Käufer tut dies ebenfalls. Er verkauft also seinerseits seine Altimmobilie mithilfe einer Zwischenfinanzierung. Diese Kette kann so endlos weitergeführt werden. Wenn aber die Finanzierung bei einem Glied der Kette fehlschlägt, kommt es zu einem Schneeballeffekt: Der davon betroffene Verkäufer weiter unten in der Kette verliert dadurch seinen Käufer und kann daher seine eigenen Verpflichtungen nicht mehr erfüllen.
  • Bauzwischenfinanzierung. Bei der Bauzwischenfinanzierung handelt es sich um eine Form des Zwischenkredits, den eine Bank während der Bauphase an Dich als Bauherren vergibt. Du kannst daraus Deine Baukosten finanzieren. Entsprechend dem Baufortschritt wird Dir das Darlehen in Raten ausgezahlt. Ist der Hausbau beendet, wird der Kredit durch ein Darlehen einer Hypothekenbank oder ein Bauspardarlehen abgelöst. Eine Sicherheit wird der Bank durch die Abtretung des Grundpfandrechtes auf den Neubau gegeben. Die Kreditverwendung wird von der Bank entsprechend dem Verwendungszweck überprüft.
  • Du solltest stets darauf achten, dass die Konditionen einer Zwischenfinanzierung in der Regel deutlich schlechter als bei einer regulären Baufinanzierung sind, da sie für eine Bank zunächst ein erhöhtes Risiko darstellt und zusätzliche Arbeit beschert. Aus diesem Grund fallen für diese kurzfristige Finanzierung ein hoher Zinssatz und hohe Gebühren an. Zudem solltest Du immer einkalkulieren, dass der Kaufpreis einer Immobilie geringer ausfallen kann als erwartet, sodass eine zusätzliche Nachfinanzierung neben dem ursprünglichen Darlehen erforderlich wird. In der Regel muss die Endfinanzierung eines Vorhabens gesichert sein, um den Kredit überhaupt zu erhalten.
  • Zwischenfinanzierungen sind in der Regel immer dann möglich, wenn ein Eigenkapital vorhanden, aber zum benötigten Zeitpunkt nicht verfügbar ist. Da es sich bei einer Zwischenfinanzierung um eine kurzzeitige Zwischenlösung handelt, sind die Laufzeiten entsprechend kurz und liegen zwischen sechs Monaten und zwei Jahren.

Eine Zwischenfinanzierung bekommst Du beispielsweise bei der Bausparkasse, bei der Du Deinen noch nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag abgeschlossen hast. Auch bei Banken und Kreditinstituten kannst Du diese Finanzierungsform beantragen, doch wird oft verlangt, dass ein langfristiges Folgedarlehen abgeschlossen wird.

Die Tilgung der Zwischenfinanzierung erfolgt dann, wenn das bisher nicht verfügbare Eigenkapital zugänglich ist. Dieses fließt dann sofort in die Tilgung des Kredits. So etwa, wenn der Bausparvertrag zugeteilt oder die Lebensversicherung fällig wird. Während der Laufzeit des Kredits werden nur die Zinsen abgezahlt.

Der Zinssatz richtet sich nach aktuellen Marktentwicklungen und es gibt aufgrund der kurzen Laufzeit keine Zinsbindung. So sind die Zinsen einer Zwischenfinanzierung stetigen Schwankungen unterworfen.

  • Um Probleme bei der Zwischenfinanzierung zu vermeiden, solltest Du beim Hausverkauf darauf achten, so früh wie möglich einen Käufer für Deine Immobilie zu finden. Kann der Verkäufer einen notariellen Kaufvertragsentwurf vorlegen, aus dem hervorgeht, dass das Geld zu einem festen Zeitpunkt verfügbar ist, zeigt sich die Bank meist kulant. So verläuft der Antrag für den Zwischenkredit deutlich reibungsloser und kostengünstiger. Kalkuliere beim Verkauf einer Immobilie außerdem ein, dass der Verkaufspreis deutlich geringer ausfallen kann als erhofft. Ist das der Fall, müssen zum ursprünglichen Immobilienkredit noch Raten für eine Nachfinanzierung eingeplant werden. In Einzelfällen kann es durchaus sinnvoll sein, einen Ratenkredit aufzunehmen. Dabei entfällt der Eintrag ins Grundbuch und die Zinsen werden nach anderen Parametern berechnet.
  • Grundsätzlich ist eine Zwischenfinanzierung teurer als eine gewöhnliche Baufinanzierung. Sie kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie bereits abbezahlt ist oder der Kaufvertrag unterschrieben vorliegt. Die Bank hat dann eine Sicherheit und kann die Zinsen entsprechend anpassen. In jedem Fall ist es empfehlenswert, Kosten und Nutzen des kurzzeitigen Kredits genau zu prüfen.

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